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深圳两宗地逾期未开工或受罚,康达尔将着手申请听证

2019-07-08 08:52:54

时代财经APP记者 黄银桥

对于闲置土地容忍度一直很低的深圳市,最近盯上了康达尔。6月1 日,康达尔发公告称,此前6月11日收到深圳市规划和自然资源局宝安管理局下发的关于A108-1159宗地、A108-1160宗地闲置土地认定书。

根据闲置土地认定书披露,A108-1159宗地、A108-1160宗地位于深圳宝安区西乡街道,土地面积分别约9580.26平方米和约 4181.97平方米、土地用途均为二类居住用地。2016年4月1日,康达尔正式取得两宗地的使用权,并约定两宗地上建设项目应于2017年4月1日前动工开发。

深圳市规划和自然资源局宝安管理局认为,A108-1159宗地和A108-1160宗地均存在“(一)超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发;(二)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年”的问题,认定上述两宗地均为闲置土地。

根据相关规定,深圳市规划和自然资源局宝安管理局拟定上述两宗地闲置处置方案为:按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费后重新约定开竣工期限,限期开发。

鉴于以上事项,若上述两宗地块最终仍被认定为闲置土地,康达尔将缴纳土地闲置费用约5269.24万元。

深圳土地闲置难题一直存在,多年来,深圳市政府也在不遗余力地打击囤地行为,并陆续出台了《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见(试行)》、《深圳市闲置土地处置工作方案》、《深圳市土地闲置费征收管理办法》等一系列相关政策。

去年10月,深圳再度印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》处理闲置用地,新规主要针对的是开发商闲置数年且延迟开工的囤地情况以及捂盘惜售行为,并明确要求主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,4年内竣工。

从2016年4月1日拿地至今,A108-1159宗地、A108-1160宗地闲置已经超过三年,逾期两年未开工,存在着较明显的违规。

按照规划,A108-1159宗地、A108-1160宗地将被打造成康达尔山海上园的三、四期。但作为康达尔目前唯一在售的房地产项目,山海上园一直风波不断。

在2016年的康达尔股东大会上,康达尔的大股东京基集团质疑山海上城二、三、四期项目并没有完成相关规划设计,且与中建一局签订的工程合同的工程造价高达11000元/平方米,质疑是否涉及利益输送,京基要求康达尔终止工程合同。

2017年11月,在与中粮集团的官司中,山海上园二期项目中65套房源被司法查封,一直到2018年12月4日房源才全部解封。

一系列的纠纷,被认为是导致上述两宗地开发进度缓慢并造成闲置的主要原因。但康达尔相关负责人向时代财经解释,地块闲置与该等纠纷无关。其称,康达尔从2016年4月签订土地合同之后,就立即开展各项报批报建手续,但由于地块附近存在工业污染源且距离地块未达到安全防护距离等原因,导致未能符合动工开发条件,项目的开发建设也无法正常推进。

据时代财经查阅,宝安区西乡街道的地块,即康达尔原来城西鸡场的所在地。2011年11月 0日,因深圳市建设和土地利用规划需要,康达尔与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就该等地块签订了《收地补偿协议书》。

宝安区西乡街道地块的土地总面积为2814 6平方米,按照规划功能保留西乡固戍地块10.5万平方米商住用地由康达尔补缴地价后进行开发,剩余的18.16万平方米土地使用权被政府依法收回,康达尔因此获得8600.44万元的货币补偿。

康达尔介绍,保留的10.5万平方米土地中,总建筑面积约为70万平方米,计容积率建筑面积约为51.52万平方米,商业和办公面积占15%左右,住宅面积占85%左右,容积率上限为4.6,可分宗开发,项目总建筑周期不超过8年(以开工证为准)。

201 年5月21日,康达尔就上述10.5万平方米保留商住用地签订了首宗地块的出让合同书。康达尔获得的第一宗地块编号为A108-11 5,土地面积约1 41 .94平方米,计入容积率总建筑面积不超过61700平方米,其中住宅55 50平方米,商业6070平方米,土地出让金为661 .62万元。

三年之后(2016年4月),康达尔一口气将剩余的第二、三、四宗地块的出让合同收入囊中。

其中,A108-1158宗地土地面积约4.78万平方米,计入容积率总建筑面积不超过19.8 万平方米,出让金为2.07亿元。A108-1159宗地土地面积约9580.26平方米,计入容积率总建筑面积不超过8.87万平方米,出让金为1.08亿元。A108-1160宗地土地面积约 .42万平方米,计入容积率总建筑面积不超过16.65万平方米,出让金1.55亿元。

根据测算,上述四宗地块的楼面单价分别为1071.89元/平方米、1046.1 元/平方米、1222.11元/平方米,以及9 1.25元/平方米。

时代财经查阅康达尔年报,A108-11 5宗地、A108-1158宗地已经被先后开发为山海上园一、二期,其中一期已经售罄,均价2.6万元/平方米,二期于2015年11月15日开工,2018年6月2 日首次推售,均价约5.8万元/平方米。

对比楼面价和售价可以看出,已开发出售的两宗地块,都为康达尔带来了巨大的溢价空间。年报数据显示,2018年房地产开发业务为康达尔贡献了52.08%的营业收入,而康达尔在售项目只有山海上园一个,也就是说,这个项目撑起了康达尔的半壁江山。

作为山海上园后续房源销售的重要补充,A108-1159宗地、A108-1160宗地的开发进度对于康达尔来说无疑至关重要。

上述康达尔负责人强调,现在事件并没有最终认定,康达尔已经着手准备向深圳市规划和自然资源局宝安管理局申请听证,并将与政府相关主管部门保持沟通,采取应对措施争取尽快推动项目建设。

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